Intershop Holding AG

Geschäftsbericht
2017

Übersicht

Intershop Holding AG – Geschäftsbericht 2017 auf einen Blick

Portfolio nach Nutzungsart
(in CHF)

Eigenkapitalrendite
(in Prozent)

Reingewinn
(in CHF Mio)

Nettorendite und Leerstandsquote
(in Prozent)

Kennzahlen

Kennzahlen Intershop-Gruppe

2017 2016
FINANZEN
Nettoliegenschaftsertrag Mio. CHF 79.3 75.1
Erfolg aus Verkauf Mio. CHF 9.9 4.0
Bewertungsveränderungen Mio. CHF 4.2 3.6
Betriebsergebnis (EBIT) Mio. CHF 84.8 74.4
Unternehmensergebnis vor Steuern (EBT) Mio. CHF 74.9 68.5
Reingewinn Mio. CHF 63.5 59.5
Geldfluss aus Geschäftstätigkeit Mio. CHF 50.1 48.9
Investitionen in Immobilien Mio. CHF 17.4 122.9
Bilanzsumme Mio. CHF 1'413.0 1'397.0
Immobilien Mio. CHF 1'362.9 1'362.0
Finanzverbindlichkeiten Mio. CHF 607.0 620.4
Eigenkapital Mio. CHF 619.2 590.9
Eigenkapitalrendite 1) 10.7% 10.7%
Eigenkapitalrendite exkl. Bewertungsveränderungen1) 5) 10.2% 10.2%
PORTFOLIO
Anzahl Renditeliegenschaften 47 49
Anzahl Entwicklungsliegenschaften 6) 9 9
Vermietbare Fläche in m2 585'141 593'608
Bruttorendite 2) 3) 6.3% 6.4%
Nettorendite 2) 4) 5.4% 5.6%
Leerstandsquote 2) 11.0% 11.3%
PERSONAL
Anzahl Mitarbeiter/-innen 68 69
AKTIE
Reingewinn pro Aktie CHF 31.76 29.77
Reingewinn pro Aktie exkl. Bewertungsveränderungen 5) CHF 30.16 28.42
Eigenkapital pro Aktie (Net Asset Value, NAV) CHF 309.93 295.47
Börsenkurs am Bilanzstichtag CHF 487.00 501.00
Dividende pro Aktie 7) CHF 22.00 20.00
1)    Bezogen auf das durchschnittliche Eigenkapital der Berichtsperiode
2)    Angaben beziehen sich auf Renditeliegenschaften am Bilanzstichtag
3)    Effektiver Jahres-Bruttomietertrag im Verhältnis zum Marktwert am Bilanzstichtag
4)    Effektiver Jahres-Bruttomietertrag abzüglich aller direkt zuordenbaren Liegenschaftsaufwendungen (exkl. Zinsen) im Verhältnis zum Marktwert am Bilanzstichtag
5)    Ohne Berücksichtigung von Bewertungsveränderungen und der sich daraus ergebenden latenten Steuern
6)    Inklusive Promotionsliegenschaften
7)    2017: Antrag des Verwaltungsrats

Aktionärsbrief

Aktionärsbrief

Sehr geehrte Aktionäre, geschätzte Geschäftspartner und Mitarbeiter 

Wir freuen uns, Sie über ein hervorragendes Resultat informieren zu können:

  • Der Reingewinn der Gruppe beträgt CHF 63.5 Mio. respektive CHF 31.76 pro Aktie, was einer Eigenkapitalrendite von 10.7% entspricht. Damit liegt der Reingewinn 6.7% über dem Vorjahresergebnis.
  • Das Eigenkapital stieg auf CHF 619 Mio. an und beträgt nun CHF 310 pro Aktie.
  • Die Rentabilität der Renditeliegenschaften blieb mit einer Nettorendite von 5.4% hoch.
  • Die Leerstandsquote der Renditeliegenschaften reduzierte sich leicht auf 11.0%.
  • Die Gesamtperformance der Intershop-Aktie war, nach mehreren hervorragenden Jahren, im Berichtsjahr nur knapp positiv und belief sich auf 1.2%.
  • Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung eine um 10% erhöhte Ausschüttung von CHF 22. Dies entspricht auf Basis des Aktienkurses Ende des Berichtsjahres von CHF 487 einer Ausschüttungsrendite von 4.5%.

Intershop verfolgt weiterhin die Strategie, in der Schweiz Liegenschaften mit Mehrwertpotenzial zu erwerben, dieses Potenzial zu erschliessen und mittel- bis langfristig durch Verkauf zu realisieren. Damit soll eine überdurchschnittliche Eigenkapitalrentabilität erreicht werden. Für das Berichtsjahr ergaben sich daraus abgeleitet folgende operativen Ziele: 

  1. Akquisition neuer Objekte mit Mehrwertpotenzial
  2. Reduktion der Leerstandsquote
  3. Realisation erarbeiteter Mehrwerte durch Verkauf entwickelter Liegenschaften

Obwohl im Berichtsjahr dutzende Akquisitionsmöglichkeiten geprüft wurden, sah Intershop vom Erwerb neuer Objekte ab. Keine der möglichen Transaktionen wies ein genügend interessantes Risiko-Rendite-Profil aus. Strategiekonform wurde deshalb auf Zukäufe verzichtet und der Schwerpunkt auf die Entwicklungsmöglichkeiten im eigenen Portfolio gelegt. Die Leerstandsquote der Renditeliegenschaften konnte in einem sehr anspruchsvollen Vermietungsumfeld leicht auf 11.0% reduziert werden. Aus dem Verkauf zweier Renditeliegenschaften resultierte ein Gewinn von mehr als CHF 9 Mio.

Dank des Ende 2016 erworbenen World Trade Center Lausanne («WTC») konnten die Mieterträge, trotz Verkaufs mehrerer Renditeliegenschaften sowohl im Vorjahr als auch im Berichtsjahr, um gut 6% gesteigert werden. Trotz strikter Kostenkontrolle stiegen die Liegenschaftsaufwendungen überproportional an. Das Verhältnis des Liegenschaftsaufwands zum Liegenschaftsertrag liegt mit 11.1% aber immer noch auf einem vergleichsweise tiefen Niveau. Im Berichtsjahr erarbeitete Intershop mit den Renditeliegenschaften unverändert sehr attraktive Renditen. Auf Basis der aktuellen Marktwerte erreichten die Bruttorendite 6.3% und die Nettorendite 5.4%. Aus der Neubewertung des Immobilienportfolios resultierte netto eine Aufwertung von CHF 4.2 Mio. resp. 0.3%, wobei zu berücksichtigen ist, dass Planungskosten in Au-Wädenswil, Basel und Baden von mehr als CHF 3 Mio. das Resultat schmälerten.

Durch die Übernahme der Betreibergesellschaft des «WTC» stiegen sowohl die Personalkosten als auch der administrative Aufwand an. Dem gegenüber konnte der Ertrag aus an Dritte fakturierte Leistungen um fast 50% gesteigert werden.

Die von der Schweizerischen Nationalbank initiierten negativen Zinsen haben erneut zu einer deutlichen Zusatzbelastung des Finanzaufwands geführt. Erfreulicherweise wurde dieser Mehraufwand auch im Berichtsjahr durch zusätzliche Finanzerträge kompensiert. Aus dem 2016 abgewickelten Verkauf unserer Beteiligung an der Corestate Capital Holding S.A. konnte im Berichtsjahr eine Kaufpreisnachbesserung von rund CHF 1.7 Mio. vereinnahmt werden. Die Transaktion ist nun vollständig abgeschlossen. Dank der vom Kanton Waadt beschlossenen Steuersenkung reduzierten sich die latenten Steuern um gut CHF 3 Mio., so dass gesamthaft ein Reingewinn von CHF 63.5 Mio. resultierte.

Das Eigenkapital der Gruppe beträgt per Ende der Berichtsperiode CHF 619 Mio. und liegt damit, trotz der Dividendenzahlung von CHF 40 Mio., 4.8% über dem Stand Ende 2016. Das anteilige Eigenkapital je Aktie (NAV) beträgt CHF 309.93.

Geschäftsverlauf 

Die globale Konjunktur entwickelte sich im Geschäftsjahr gut, was zu einem erfreulichen Wachstum der Wirtschaft sowohl in den USA, in Europa als auch in der Schweiz geführt hat. Die meisten Notenbanken beurteilen das Inflationsrisiko unverändert als gering. Während die US-Notenbank den Leitzins bereits in mehreren Schritten leicht erhöht hat, wurde durch die Europäische Zentralbank (EZB) lediglich angekündigt, das laufende Anleihekaufprogramm zu reduzieren. Deren Geldpolitik bleibt somit vorerst expansiv. Die Schweizerische Nationalbank orientiert sich, trotz der deutlichen Erholung des Euro gegenüber dem Schweizer Franken, weiterhin primär an der EZB und hat die Negativzinsen beibehalten. Das deshalb nach wie vor äusserst tiefe Zinsniveau beeinflusste auch im Berichtsjahr den Immobilienmarkt. Viele Anleger suchen Investitionsmöglichkeiten mit berechenbaren Cashflows und geringerer Volatilität als Aktien. Da Anleihen im Hinblick auf mögliche Zinserhöhungen an Attraktivität verloren haben, hat sich die Nachfrage nach vermeintlich sicheren Immobilienanlagen eher noch erhöht. Bei dieser Ausgangslage erwies es sich als sehr schwierig, attraktive Zukäufe zu realisieren. 

Bau- und Entwicklungsprojekte verlaufen planmässig
Das Projekt «eden7» mit der Erstellung von 17 Eigentumswohnungen und drei Ateliers verlief reibungslos. Die Stockwerkeinheiten können den Erwerbern sogar etwas früher als ursprünglich vorgesehen Anfang des zweiten Quartals 2018 übergeben werden. Bei der geplanten Umnutzung des «AuPark» erreichte Intershop im Berichtsjahr einen wesentlichen Meilenstein. Der Regierungsrat des Kantons Zürich hat sich für den «AuPark» als Standort der Mittelschule «Zimmerberg» entschieden. Ein entsprechender bedingter Kaufvertrag wurde unterzeichnet. Wie vorgesehen erfolgte im Dezember die Einreichung des Baugesuchs zur Verdichtung der «Albanteich-Promenade» in Basel. Die Planungen bezüglich der Umnutzung der «Römerstrasse » in Baden und der Sanierung und Aufstockung an der Rue de Lausanne in Genf wurden vorangetrieben.

Vermietung gewerblicher Flächen anspruchsvoll
Trotz guter Wirtschaftslage hat sich die Vermietung gewerblicher Flächen erwartungsgemäss als anspruchsvoll erwiesen. Es wird weiterhin viel geplant und gebaut, da die Bauherren aufgrund des tiefen Zinsniveaus von niedrigen Finanzierungskosten profitieren. Das bereits vorhandene und sich abzeichnende Angebot verhindert eine substanzielle Reduzierung der Leerstände. Die Konzentration von Intershop auf das mittlere Preissegment hat sich bislang bewährt, doch auch in diesem Segment besteht ein kontinuierlicher Preisdruck. Immobilieneigentümer stehen deshalb immer wieder vor der Frage, ob ein weiteres Entgegenkommen bei den Mietbedingungen ökonomisch sinnvoll ist oder ob ein Scheitern diesbezüglicher Verhandlungen in Kauf genommen werden soll, weil die Chancen für einen vorteilhafteren Alternativabschluss überwiegen. Eine Antwort hierauf kann nicht generell, sondern nur objektbezogen gegeben werden. Der leichte Rückgang der Leerstandsquote auf 11% ist nicht vollumfänglich zufriedenstellend. Bei der Beurteilung muss jedoch berücksichtigt werden, dass Intershop im Berichtsjahr verschiedene, zum Teil sehr langfristige Neuverträge unterzeichnet hat, die sich in der Leerstandsquote per Ende 2017 noch nicht niedergeschlagen haben. Ferner wurden einige grössere Mietverträge vorzeitig verlängert, was zu einem deutlichen Anstieg der gewichteten durchschnittlichen Vertragslaufzeit führte.

Auf der politischen Ebene haben sich die Unsicherheiten nicht geklärt. Seit Abschluss der Vernehmlassung bezüglich einer Verschärfung der Bewilligungspflicht beim Erwerb von Immobilien durch Ausländer (Lex Koller) Ende Juni 2017 ist das Bundesamt für Justiz an der Auswertung der weit über 100 Stellungnahmen, die grösstenteils negativ ausgefallen sind. Ob das Thema anschliessend weiterverfolgt wird, soll im Verlauf des Jahres 2018 entschieden werden. Mit der im Februar 2017 abgelehnten Unternehmenssteuerreform III wurde eine Chance vertan, den Wirtschaftsplatz Schweiz konkurrenzfähig zu halten. Auch aus Sicht der Immobilieneigentümer ist es essenziell, dass zeitnah alternative Lösungen gefunden und in Kraft gesetzt werden.

Generalversammlung und Organisation

An der ordentlichen Generalversammlung 2017 wurden alle Verwaltungsräte für ein weiteres Jahr bestätigt.

Dr. Michael Dober wird sich an der 55. ordentlichen Generalversammlung nicht für eine erneute Kandidatur zur Verfügung stellen. Intershop dankt ihm für sein grosses Engagement und seinen Beitrag zum Erfolg des Unternehmens. Zur Zuwahl vorgeschlagen wird Ernst Schaufelberger. Herr Schaufelberger ist Notar und seit 2005 für die AXA Investment Managers Schweiz AG tätig. Er zeichnet als Mitglied des Verwaltungsrates und stellvertretender Geschäftsführer verantwortlich für den Bereich Real Assets.

Aktionariat

Per Bilanzstichtag hatte Intershop 1‘074 eingetragene Aktionäre. Die bisher zweitgrösste Aktionärin, die CPV/CAP Pensionskasse Coop, hat im Berichtsjahr ihre Beteiligung von gut 10% auf unter 3% reduziert. Die AXA Leben AG als nun zweitgrösste Aktionärin hielt am Bilanzstichtag 5.6%.

Ausblick

Für das laufende Jahr ist Intershop zuversichtlich. Obwohl aufgrund der erfolgten Verkäufe von Renditeliegenschaften im Vergleich zu 2017 mehr als CHF 1 Mio. Mieterträge wegfallen werden, erwartet Intershop, unter Ausschluss von Transaktionen, leicht rückläufige bis stabile Mieterträge. Die Vermietung von Flächen wird anspruchsvoll bleiben. Ein vorrangiger Schwerpunkt wird auf der Vermietungstätigkeit liegen, mit dem Ziel, die durch Verkäufe weggefallenen Mieterträge zu kompensieren und die Leerstandsquote weiter zu senken. Auf Jahressicht erwartet Intershop eine um 0.5 bis 1.0 Prozentpunkte reduzierte Leerstandsquote der Renditeliegenschaften. Um schnell und professionell auf Anfragen reagieren zu können, wird das Bauteam verstärkt. Im Interesse eines noch direkteren Zugangs zu unseren Kunden, sprich Mietern, wird Intershop ferner ab dem zweiten Quartal 2018 auch das Industrieareal in Oberwinterthur durch eigene Mitarbeiter bewirtschaften. Gesamthaft ist deshalb vorgesehen, den Personalbestand leicht zu erhöhen, wobei sich im Gegenzug die Drittverwaltungskosten reduzieren werden. Die Zeichen verdichten sich, dass die Zinssätze ihren Tiefpunkt überschritten haben. Trotzdem scheint das negative Zinsumfeld vorerst noch fortzubestehen. Aus diesem Grund rechnet Intershop auch im laufenden Jahr mit einem durch den Negativzins bedingten zusätzlichen Zinsaufwand von gut CHF 1 Mio. Zinserträge in der Höhe der Vorjahre sind unwahrscheinlich. Aus dem Verkauf der Stockwerkeinheiten des Promotionsprojektes «eden7», die im zweiten Quartal 2018 den Erwerbern übergeben werden sollen, erwartet Intershop einen Gewinn vor Steuern im hohen einstelligen Millionenbereich. Attraktive Verkaufsopportunitäten oder Akquisitionsmöglichkeiten werden wahrgenommen, sofern damit Mehrwerte realisiert oder nachhaltig geschaffen werden können. Die Entwicklung der Marktwerte der Liegenschaften und somit deren Einfluss auf den Abschluss 2018 ist zum heutigen Zeitpunkt nicht abschätzbar.

Dank

Gerne benutzen wir die Gelegenheit, Ihnen für Ihr Vertrauen in Intershop zu danken. Ebenfalls bedanken möchten wir uns bei allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Intershop-Gruppe, die mit ihrem Einsatz den hervorragenden Abschluss erst ermöglicht haben.

Dieter MarmetCyrill Schneuwly
Präsident des VerwaltungsratsChief Executive Director
Zürich, 22. Februar 2018

Bilanz

Konsolidierte Bilanz
(in CHF 1'000)

Aktiven

31.12.2017 31.12.2016
Umlaufvermögen
Flüssige Mittel 46'148 15'236
Wertschriften und Festgeldanlagen 0 15'104
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 370 1'151
Sonstige kurzfristige Forderungen 463 547
Promotionsliegenschaften 16'975 7'607
Rechnungsabgrenzungen 1'498 1'039
Total Umlaufvermögen 65'454 40'684
Anlagevermögen
Renditeliegenschaften 1’232'859 1'239'067
Entwicklungsliegenschaften 113'056 115'277
Übrige Sachanlagen 172 121
Immaterielle Anlagen 101 150
Latente Steuerguthaben 113 147
Aktiven aus Personalvorsorgeeinrichtungen 1'255 1'568
Total Anlagevermögen 1’347'556 1'356'330
Total Aktiven 1’413'010 1'397'014

Passiven

31.12.2017 31.12.2016
Kurzfristiges Fremdkapital
Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten 23'850 78'350
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 12'474 5'776
Steuerverbindlichkeiten 7'931 5'970
Derivate Finanzinstrumente 0 804
Kurzfristige Rückstellungen 1'278 1'543
Rechnungsabgrenzungen 25'382 23'638
Total kurzfristiges Fremdkapital 70'915 116'081
Langfristiges Fremdkapital
Langfristige Finanzverbindlichkeiten 593'179 542'036
Derivative Finanzinstrumente 14'875 21'347
Latente Steuerverbindlichkeiten 122'171 123'932
Langfristige Rückstellungen 2'637 2'712
Total langfristiges Fremdkapital 722'862 690'027
Total Fremdkapital 793'777 806'108
Eigenkapital
Aktienkapital 20’000 20’000
Kapitalreserven 6’047 6’058
Gewinnreserven 593'186 564'848
Total Eigenkapital 619'233 590'906
Total Passiven 1'413'010 1'397'014

Erfolgsrechnung

Konsolidierte Erfolgsrechnung
(in CHF 1'000)

2017 2016
Liegenschaftsertrag 89'182 84'042
Erfolg aus Verkauf 9'867 4'036
Übriger Erfolg 4'158 2'846
Total betrieblicher Ertrag 103'207 90'924
Liegenschaftsaufwand 9'872 8'901
Personalaufwand 10'080 9'258
Administrativer Aufwand 2'633 1'920
Total betrieblicher Aufwand 22'585 20'079
Bewertungsveränderungen 4'172 3'573
Betriebsergebnis (EBIT) 84'794 74'418
Finanzertrag 1'976 2'346
Finanzaufwand -13'618 –15'934
Ergebnis aus assoziierter Gesellschaft 1'711 7'624
Unternehmensergebnis vor Ertragssteuern 74'863 68'454
Ertragssteuern –11'356 –8'930
Reingewinn 63'507 59'524
Reingewinn pro Aktie (CHF) 31.76 29.77

Info

Kontakt/Agenda/Disclaimer

Sitz der Gesellschaft:
Intershop Holding AG
Puls 5
Giessereistrasse 18
CH-8005 Zürich

Briefadresse:
Postfach 1601
CH-8031 Zürich

Telefon +41 44 544 10 00
Telefax +41 44 544 10 01
E-Mail

Bei den Angaben auf dieser Website handelt es sich um Auszüge aus dem Geschäftsbericht 2017 der Intershop Holding AG, der vollständig unter Downloads zur Verfügung steht. Rechtliche Relevanz und Verbindlichkeit besitzt ausschliesslich dieser vollständige Geschäftsbericht 2017.  

Generalversammlung 2018 
Donnerstag, 28. März 2018 
Cigarettenfabrik Eventhalle 268
Sihlquai 268, 8005 Zürich

Berichterstattung
Bilanz-Medienkonferenz am 28. Februar 2018 
Halbjahresbericht 2018 am 29. August 2018

AnlageprodukteValorennummerTicker-SymbolSteuerwert
Namenaktie27‘377‘479ISNCHF 487.00
1.5% Obligationenanleihe 2014–201923‘483‘367ISH14101.64
1.125% Obligationenanleihe 2015–202327‘577‘643ISH15103.90


Investor Relations

Cyrill Schneuwly
Thomas Kaul

Diese Webseite nutzt Cookies

Diese Website verwendet Cookies für ein optimales Nutzererlebnis, Analysen, personalisierte Inhalte und Logins. Indem Sie die Website nutzen, erklären Sie sich damit einverstanden.