Geschäftsbericht

2017

Geschäftsverlauf 

Die globale Konjunktur entwickelte sich im Geschäftsjahr gut, was zu einem erfreulichen Wachstum der Wirtschaft sowohl in den USA, in Europa als auch in der Schweiz geführt hat. Die meisten Notenbanken beurteilen das Inflationsrisiko unverändert als gering. Während die US-Notenbank den Leitzins bereits in mehreren Schritten leicht erhöht hat, wurde durch die Europäische Zentralbank (EZB) lediglich angekündigt, das laufende Anleihekaufprogramm zu reduzieren. Deren Geldpolitik bleibt somit vorerst expansiv. Die Schweizerische Nationalbank orientiert sich, trotz der deutlichen Erholung des Euro gegenüber dem Schweizer Franken, weiterhin primär an der EZB und hat die Negativzinsen beibehalten. Das deshalb nach wie vor äusserst tiefe Zinsniveau beeinflusste auch im Berichtsjahr den Immobilienmarkt. Viele Anleger suchen Investitionsmöglichkeiten mit berechenbaren Cashflows und geringerer Volatilität als Aktien. Da Anleihen im Hinblick auf mögliche Zinserhöhungen an Attraktivität verloren haben, hat sich die Nachfrage nach vermeintlich sicheren Immobilienanlagen eher noch erhöht. Bei dieser Ausgangslage erwies es sich als sehr schwierig, attraktive Zukäufe zu realisieren. 

Bau- und Entwicklungsprojekte verlaufen planmässig
Das Projekt «eden7» mit der Erstellung von 17 Eigentumswohnungen und drei Ateliers verlief reibungslos. Die Stockwerkeinheiten können den Erwerbern sogar etwas früher als ursprünglich vorgesehen Anfang des zweiten Quartals 2018 übergeben werden. Bei der geplanten Umnutzung des «AuPark» erreichte Intershop im Berichtsjahr einen wesentlichen Meilenstein. Der Regierungsrat des Kantons Zürich hat sich für den «AuPark» als Standort der Mittelschule «Zimmerberg» entschieden. Ein entsprechender bedingter Kaufvertrag wurde unterzeichnet. Wie vorgesehen erfolgte im Dezember die Einreichung des Baugesuchs zur Verdichtung der «Albanteich-Promenade» in Basel. Die Planungen bezüglich der Umnutzung der «Römerstrasse » in Baden und der Sanierung und Aufstockung an der Rue de Lausanne in Genf wurden vorangetrieben.

Vermietung gewerblicher Flächen anspruchsvoll
Trotz guter Wirtschaftslage hat sich die Vermietung gewerblicher Flächen erwartungsgemäss als anspruchsvoll erwiesen. Es wird weiterhin viel geplant und gebaut, da die Bauherren aufgrund des tiefen Zinsniveaus von niedrigen Finanzierungskosten profitieren. Das bereits vorhandene und sich abzeichnende Angebot verhindert eine substanzielle Reduzierung der Leerstände. Die Konzentration von Intershop auf das mittlere Preissegment hat sich bislang bewährt, doch auch in diesem Segment besteht ein kontinuierlicher Preisdruck. Immobilieneigentümer stehen deshalb immer wieder vor der Frage, ob ein weiteres Entgegenkommen bei den Mietbedingungen ökonomisch sinnvoll ist oder ob ein Scheitern diesbezüglicher Verhandlungen in Kauf genommen werden soll, weil die Chancen für einen vorteilhafteren Alternativabschluss überwiegen. Eine Antwort hierauf kann nicht generell, sondern nur objektbezogen gegeben werden. Der leichte Rückgang der Leerstandsquote auf 11% ist nicht vollumfänglich zufriedenstellend. Bei der Beurteilung muss jedoch berücksichtigt werden, dass Intershop im Berichtsjahr verschiedene, zum Teil sehr langfristige Neuverträge unterzeichnet hat, die sich in der Leerstandsquote per Ende 2017 noch nicht niedergeschlagen haben. Ferner wurden einige grössere Mietverträge vorzeitig verlängert, was zu einem deutlichen Anstieg der gewichteten durchschnittlichen Vertragslaufzeit führte.

Auf der politischen Ebene haben sich die Unsicherheiten nicht geklärt. Seit Abschluss der Vernehmlassung bezüglich einer Verschärfung der Bewilligungspflicht beim Erwerb von Immobilien durch Ausländer (Lex Koller) Ende Juni 2017 ist das Bundesamt für Justiz an der Auswertung der weit über 100 Stellungnahmen, die grösstenteils negativ ausgefallen sind. Ob das Thema anschliessend weiterverfolgt wird, soll im Verlauf des Jahres 2018 entschieden werden. Mit der im Februar 2017 abgelehnten Unternehmenssteuerreform III wurde eine Chance vertan, den Wirtschaftsplatz Schweiz konkurrenzfähig zu halten. Auch aus Sicht der Immobilieneigentümer ist es essenziell, dass zeitnah alternative Lösungen gefunden und in Kraft gesetzt werden.

Generalversammlung und Organisation

An der ordentlichen Generalversammlung 2017 wurden alle Verwaltungsräte für ein weiteres Jahr bestätigt.

Dr. Michael Dober wird sich an der 55. ordentlichen Generalversammlung nicht für eine erneute Kandidatur zur Verfügung stellen. Intershop dankt ihm für sein grosses Engagement und seinen Beitrag zum Erfolg des Unternehmens. Zur Zuwahl vorgeschlagen wird Ernst Schaufelberger. Herr Schaufelberger ist Notar und seit 2005 für die AXA Investment Managers Schweiz AG tätig. Er zeichnet als Mitglied des Verwaltungsrates und stellvertretender Geschäftsführer verantwortlich für den Bereich Real Assets.

Aktionariat

Per Bilanzstichtag hatte Intershop 1‘074 eingetragene Aktionäre. Die bisher zweitgrösste Aktionärin, die CPV/CAP Pensionskasse Coop, hat im Berichtsjahr ihre Beteiligung von gut 10% auf unter 3% reduziert. Die AXA Leben AG als nun zweitgrösste Aktionärin hielt am Bilanzstichtag 5.6%.

Ausblick

Für das laufende Jahr ist Intershop zuversichtlich. Obwohl aufgrund der erfolgten Verkäufe von Renditeliegenschaften im Vergleich zu 2017 mehr als CHF 1 Mio. Mieterträge wegfallen werden, erwartet Intershop, unter Ausschluss von Transaktionen, leicht rückläufige bis stabile Mieterträge. Die Vermietung von Flächen wird anspruchsvoll bleiben. Ein vorrangiger Schwerpunkt wird auf der Vermietungstätigkeit liegen, mit dem Ziel, die durch Verkäufe weggefallenen Mieterträge zu kompensieren und die Leerstandsquote weiter zu senken. Auf Jahressicht erwartet Intershop eine um 0.5 bis 1.0 Prozentpunkte reduzierte Leerstandsquote der Renditeliegenschaften. Um schnell und professionell auf Anfragen reagieren zu können, wird das Bauteam verstärkt. Im Interesse eines noch direkteren Zugangs zu unseren Kunden, sprich Mietern, wird Intershop ferner ab dem zweiten Quartal 2018 auch das Industrieareal in Oberwinterthur durch eigene Mitarbeiter bewirtschaften. Gesamthaft ist deshalb vorgesehen, den Personalbestand leicht zu erhöhen, wobei sich im Gegenzug die Drittverwaltungskosten reduzieren werden. Die Zeichen verdichten sich, dass die Zinssätze ihren Tiefpunkt überschritten haben. Trotzdem scheint das negative Zinsumfeld vorerst noch fortzubestehen. Aus diesem Grund rechnet Intershop auch im laufenden Jahr mit einem durch den Negativzins bedingten zusätzlichen Zinsaufwand von gut CHF 1 Mio. Zinserträge in der Höhe der Vorjahre sind unwahrscheinlich. Aus dem Verkauf der Stockwerkeinheiten des Promotionsprojektes «eden7», die im zweiten Quartal 2018 den Erwerbern übergeben werden sollen, erwartet Intershop einen Gewinn vor Steuern im hohen einstelligen Millionenbereich. Attraktive Verkaufsopportunitäten oder Akquisitionsmöglichkeiten werden wahrgenommen, sofern damit Mehrwerte realisiert oder nachhaltig geschaffen werden können. Die Entwicklung der Marktwerte der Liegenschaften und somit deren Einfluss auf den Abschluss 2018 ist zum heutigen Zeitpunkt nicht abschätzbar.

Dank

Gerne benutzen wir die Gelegenheit, Ihnen für Ihr Vertrauen in Intershop zu danken. Ebenfalls bedanken möchten wir uns bei allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Intershop-Gruppe, die mit ihrem Einsatz den hervorragenden Abschluss erst ermöglicht haben.

Geschäftsbericht 2017

Kurzbericht 2017